Дальневосточная ипотека: залог трудовой мобильности или причина пузыря на рынке недвижимости?

Запуск льготной ипотеки на Дальнем Востоке в 2019 году стал одной из ключевых мер поддержки региона. Программа позволила получить ипотеку под 2% годовых для покупки жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Льготой могут воспользоваться не только жители ДФО, но и приезжие из других регионов России. Цель программы – стимулировать переселение людей на Дальний Восток и создать благоприятные условия для жизни и работы.

Ожидания при запуске программы были высоки. Предполагалось, что льготная ипотека станет мощным драйвером развития дальневосточных территорий. Приток новых жителей должен был решить проблему нехватки трудовых ресурсов в регионе. Особенно остро эта проблема стояла в сфере образования, здравоохранения и госуправления. Новые врачи, учителя и чиновники получили возможность приобрести собственное жилье на выгодных условиях.

По прошествии 5 лет с начала действия программы можно констатировать, что льготная ипотека оправдала ожидания и дала положительный эффект для дальневосточных территорий. За это время выдано более 130 тысяч льготных кредитов на сумму свыше 400 млрд рублей. Средний размер кредита – около 3 млн рублей. Это позволило привлечь в регион порядка 300 тысяч новых жителей.

Особенно заметна положительная динамика в таких сферах как образование и медицина. Численность врачей в регионе выросла на 11,5%, а учителей – на 9,2%. Увеличилась укомплектованность медицинских и образовательных учреждений кадрами. В некоторых территориях ДФО наблюдается профицит специалистов данных профессий.

Также выросла мобильность населения внутри Дальневосточного федерального округа. Люди получили возможность переезжать из одного субъекта ДФО в другой, не теряя права на льготную ипотеку. Это способствует более равномерному распределению трудовых ресурсов по региону.

Вместе с тем, наряду с положительными тенденциями, программа имеет и некоторые негативные побочные эффекты. Один из главных – рост цен на жилье, особенно в крупных городах региона.

Ярким примером служит ситуация в Якутске - столице Республики Саха (Якутия). Город исторически испытывает дефицит жилья, а льготная ипотека еще больше подстегнула спрос. По информации сайта https://yakutsk.etagi.com/realty/dvuhurovnevye-kvartiry/ с начала действия программы стоимость квадратного метра в Якутске выросла более, чем в 2 раза. Средняя цена "квадрата" в новостройках приближается к 140 тысячам рублей.

Парадоксальным образом первичное жилье оказалось дороже вторичного. Это связано в первую очередь с высоким спросом на новое жилье, т. к. льготная ипотека доступна только для покупки квартир у застройщиков.

Другой фактор, усугубивший ситуацию, — это существенное ослабление рубля во второй половине 2023 года. Подорожание строительных материалов и себестоимости строительства автоматически ведет к росту стоимости жилья. В это же время Центральный банк РФ повысил ключевую ставку до двузначных значений в рамках борьбы с инфляцией, что привело к подорожанию ипотечных кредитов на открытом рынке. Совокупность этих факторов привело к тому, что еще больше людей устремились воспользоваться «дешевой» льготной ипотекой, что вызвало дополнительный ажиотаж и бум на рынке жилья.

Таким образом, изначально благая идея — льготная ипотека для стимулирования переселения людей на Дальний Восток — обернулась появлением «ценовых пузырей» на рынке жилья в отдельных городах. Возник риск того, что после завершения программы цены «рухнут», а люди и банки окажутся владельцами непродаваемых квартир.

Чтобы избежать негативного развития событий ЦБ и Правительство РФ предпринимают меры по охлаждению рынка, но только комплексный подход, сочетающий стимулирование спроса и наращивание предложения, позволит развивать дальневосточные территории, не допуская критического перегрева на рынке жилья.