Как застраховаться от ошибок при продаже квартиры

Продавцы недвижимости рискуют не меньше покупателей, а порой даже больше — особенно когда хотят подготовить и провести сделку купли-продажи самостоятельно. Расскажем, каковы риски и как обезопасить продаваемую квартиру и не потерять деньги при продаже.

Чем рискует собственник, продавая квартиру самостоятельно

Основной риск существует именно на вторичном рынке недвижимости — потому что продавцом является не застройщик, а частное лицо. В этом случае продавец может неверно составить договор самостоятельно или столкнуться с покупателем-мошенником и не получить всей суммы от продажи квартиры.

Самый надежный способ обезопасить себя от ошибок — проверить все документы через специальный сервис, например, «Защита сделки» от «Метра квадратного». Проведение самой сделки купли-продажи лучше доверить профессиональному риелтору. Избежать ошибок помогут наши советы.

Как подготовить документы для продажи недвижимости

Договор купли-продажи квартиры можно скачать в интернете, однако необходимо переработать его под конкретную сделку. Например, если клиент хочет купить квартиру в Самаре, возможно, в договоре нужно будет прописать актуальный адрес недвижимости.

В ряде случаев может потребоваться помощь нотариуса: правильно составить договор купли-продажи, дать продавцу и покупателю детальные разъяснения по каждому пункту и по вопросам ответственности, заверить договор и другие документы — например, когда в сделке участвует супруг продавца, когда продавец — ребенок или когда продается доля в квартире.

Что обязательно нужно включить в договор купли-продажи

Грамотно составленный договор — лучшая гарантия защиты прав продавца. И покупателя тоже. В юридически правильный договор должны входить следующие данные:

• суть договора,
• детальное описание параметров квартиры,
• паспортные данные продавца и покупателя,
• обязательная информация об обременениях, если таковые есть,
• согласие супруга продавца на сделку — в случае, если супруг входит в число собственников,
• стоимость квартиры, порядок передачи денег, реквизиты сторон,
• порядок передачи недвижимости от продавца покупателю,
• условия штрафов при неисполнении сторонами своих обязательств по договору и порядок разрешения споров.

Если продавец случайно упустит какую-либо важную информацию в договоре или сознательно умолчит о существенных недостатках квартиры, или лицах, которые могут на нее претендовать, покупатель вправе будет оспорить сделку и расторгнуть договор, признав его недействительным.

Как правильно получить предоплату от покупателя

1. Следует заключить предварительный договор купли-продажи и в нем установить задаток — сумму, которая включена в полную оплату квартиры. Если вдруг покупатель откажется от приобретения квартиры, эта сумма останется у продавца — возвращать задаток покупателю не придется. Однако, если сделку отменит сам продавец, он должен будет вернуть покупателю двойную сумму задатка. Таким образом предварительный договор защищает сделку от срыва и контролирует действия обеих сторон.
2. Вместе с предварительным договором стоит оформить еще один — авансовый. В отличие от задатка аванс представляет собой возвратную предоплату. При прочих условиях покупатель имеет право вернуть свой аванс, если передумает покупать квартиру. Но в договоре аванса можно прописать условия штрафов в случае отказа от сделки. Таким образом продавец сможет возместить потраченное на сделку время и компенсировать упущенные возможности продать квартиру другим клиентам.
3. Вместо задатка или аванса предоплату можно получить в рамках соглашения об обеспечительном платеже. Он подойдет если и продавец и покупатель не приняли окончательное решение о сделке купли-продажи или готовы обсудить ее условия. В соглашении стороны могут прописать те условия возврата переданной суммы, которые сами сочтут приемлемыми.
4. Во всех договорах нужно указать все значимые детали: паспортные данные и реквизиты сторон, сумму, дату заключения и другие условия, которые согласовали продавец и покупатель.

Как осуществить передачу денег продавцу: чемодан, ячейка, аккредитив

Расчет наличными деньгами напрямую может быть небезопасен: есть риск, что продавец получит фальшивые купюры или не всю сумму. Наличные деньги стоит передавать через банковскую ячейку. Доступ к ней есть либо у покупателя, либо у него совместно с продавцом. Покупатель составляет опись денежной суммы, которую кладет в ячейку. Продавец забирает деньги оттуда после того, как покупатель зарегистрирует право собственности на купленную квартиру.

Безналичную оплату стоит проводить через аккредитив. Это бумага, которую покупатель оформляет, когда кладет сумму для оплаты на специальный счет. Покупатель передает аккредитив продавцу. Тот, в свою очередь, получает по аккредитиву деньги, когда сделка завершилась и все прописанные в договоре купли-продажи условия были соблюдены.

Как обезопасить себя при продаже квартиры

• Проверяйте агентство недвижимости и отзывы о сотруднике, который будет с вами работать.
• Храните у себя ключи от квартиры и документы на право собственности. Для работы риелтору нужны только копии. Если понадобится сравнить их с оригиналами, это нужно сделать в вашем присутствии.
• Присутствуйте при просмотре квартиры потенциальными покупателями. Записывайте паспортные данные всех, кто посещает квартиру.
• Проверяйте договора и все документы со стороны покупателя — в том числе через специализированные онлайн-сервисы, в которых работают юристы по сделкам с недвижимостью.