Влияние льготной ипотеки на рынок вторичной недвижимости

В последние годы государство активно продвигает программу льготной ипотеки с целью стимулирования спроса на жилье и поддержки строительной отрасли. Льготные ипотечные программы позволяют гражданам приобретать жилье по сниженной ставке - порядка 5–7% годовых.

Согласно статистическим данным, в 2022–2023 годах наибольшей популярностью пользовалась программа льготной семейной ипотеки. По этой программе было выдано свыше 400 тыс. кредитов. Средневзвешенная ставка по семейной ипотеке составила 7,1% годовых. Для сравнения - средняя ставка по обычным ипотечным кредитам за этот же период составляла 12,8%.

Активный спрос на льготную ипотеку привел к рекордному росту цен на недвижимость. По данным маркетплейса Циан, с начала 2023 года стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 23%, а вторичного жилья – на 19%. При этом такая категория жилья, как однокомнатная квартира и евродвушка площадью до 50 кв.м, показала наибольший рост цены – порядка 30% с начала года. Эксперты объясняют это нежеланием застройщиков снижать цены на готовое жилье, а также ограниченным предложением подходящих объектов.

Однако эксперты отмечают риски дальнейшего разбалансирования рынка недвижимости. Дело в том, что льготные ставки действуют исключительно на рынке новостроек. На вторичном рынке средняя ставка по ипотеке составляет порядка 14% годовых, которая в 2 раза выше, чем по льготным программам в новостройках. Такая значительная разница в ставках создает предпосылки для перманентной переориентации спроса и рисками дальнейшего перекоса цен и спроса.

Эта проблема имеет несколько аспектов. Во-первых, более доступные ставки в новостройках стимулируют спрос именно на первичном рынке. Это приводит к опережающему росту цен на новое жилье и оттягивает спрос с вторичного рынка.

Во-вторых, завышенный спрос в новостройках создает дефицит предложения и дополнительно раскручивает ценовую спираль. Одновременно на вторичном рынке скапливается невостребованное предложение, что также усугубляет дисбаланс.

В-третьих, разрыв в доступности жилья между первичным и вторичным сегментами усиливает социальное неравенство. Малообеспеченные слои населения, не имеющие доступа к льготной ипотеке, вынуждены покупать более дорогое вторичное жилье под высокие ставки кредитования.

Для нормализации ситуации требуется комплекс мер как на первичном, так и на вторичном рынке. В частности, необходимо либо распространить действие льготных программ на покупку вторичного жилья, либо снизить ставки для этого сегмента за счет государственных субсидий. Кроме того, целесообразно постепенно сворачивать программы льготного кредитования для новостроек, чтобы сбалансировать спрос между сегментами рынка.

Без системных мер по выравниванию условий на первичном и вторичном рынках жилья сохранится высокий риск дестабилизации ситуации. Это может привести к резким колебаниям цен и объемов продаж, снижению доступности жилья для населения и другим негативным последствиям. Поэтому данный вопрос требует пристального внимания регуляторов рынка недвижимости.