Библиотека инвестора: как инвестировать в недвижимость

В последние годы инвестиции в недвижимость становятся все более привлекательными для российских инвесторов. Это связано с тем, что недвижимость является одним из наиболее надежных активов, сохраняющих свою стоимость и приносящих стабильный доход от сдачи в аренду или перепродажи. Более того, стоимость недвижимости, как правило, растет быстрее инфляции, что позволяет не только сохранить, но и преумножить вложенные средства. В то же время, в последние годы из-за резкого роста цен на жилую недвижимость, вызванного государственными программами льготного ипотечного кредитования, более выгодным стало вкладывать средства в коммерческую недвижимость, где цена практически не росла. Для столичных инвесторов сегодня особенно интересна продажа коммерческой недвижимости в регионах с хорошо развитой инфраструктурой, таких как ПФО или Республика Татарстан. Например, в Набережных Челнах, по данным Росстата, за последних год цены на первичное жилье выросли на 20%, тогда как коммерческая недвижимость подорожала лишь на 5–7%, что было ниже уровня инфляции в регионе!

Виды коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость бывает разных видов. Это могут быть офисные здания и бизнес-центры, торговые центры и помещения, склады и логистические комплексы, гостиницы и отели. Отдельный вид коммерческой недвижимости представляют апартаменты – квартиры со статусом нежилого помещения, предназначенные для краткосрочного проживания. Несмотря на широкое распространение, в российском законодательстве понятие «апартаменты» до сих пор не закреплено, и в настоящее время обсуждается законопроект об их легализации.

Многие инвесторы, имеющие опыт вложений в жилую недвижимость, задумываются о переходе на коммерческую.

Давайте рассмотрим ключевые отличия этих видов недвижимости:

• На покупку коммерческой недвижимости нельзя получить льготную ипотеку. Такая возможность есть только для физических лиц, покупающих жилье.
• Невозможно использовать материнский капитал для приобретения коммерческой недвижимости. Он предназначен исключительно для улучшения жилищных условий семьи.
• При покупке жилого помещения можно получить налоговый вычет по НДФЛ. При инвестициях в коммерческую недвижимость такой вычет не предусмотрен.
• Ставка налога на имущество физических лиц для жилой недвижимости составляет 0,1%, для коммерческой – 1,5–2,0% в зависимости от региона, а также полностью отсутствуют льготы и налоговые вычеты.
• Коммерческая недвижимость не предполагает уплаты коммунальных платежей, в отличие от жилой, поэтому социальные льготы не распространяются. Оплата ресурсоснабжающим организациям, как правило, будет выше на 15–20%.

Как же правильно выбрать коммерческую недвижимость для инвестиций?

Ключевыми критериями здесь являются:

• Месторасположение. При выборе объекта обратите внимание на его удаленность от центра и основных транспортных магистралей. Например, офисное здание в деловом центре города с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью будет пользоваться большим спросом и иметь меньше рисков вакантности.
• Спрос на рынке аренды. Проанализируйте количество вакантных площадей такого типа в этом районе, уровень арендных ставок. Например, если вокруг много свободных офисов и ставки занижены, возможно, стоит выбрать другой формат недвижимости.
• Техническое состояние. Осмотрите объект, оцените износ здания и коммуникаций, необходимый объем ремонта. Лучше выбрать готовое к эксплуатации здание или требующее косметического ремонта.
• Документы в порядке. Проверьте документацию на объект – свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, отсутствие обременений и арестов. Это позволит избежать проблем в будущем.
• Инфраструктурное развитие района. Узнайте о планах властей по застройке, развитию транспортной системы района в перспективе 5–10 лет. Это повлияет на стоимость и востребованность объекта.

В заключение отметим, что инвестиции в коммерческую недвижимость могут принести стабильный доход при грамотном подходе к выбору объекта. Учитывая текущую ситуацию на рынке, сегодня это одно из наиболее выгодных направлений вложения капитала.